Раздел недвижимости после развода супругов{0}

Раздел недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов, является зачастую одним из сложных вопросов, т.к. недвижимость сама по себе обычно относится к достаточно дорогому имуществу. Естественно, цена его зависит от места расположения. Так, существенно заметна разница в ценах на столичную недвижимость и недвижимость, которая находится в областных (краевых) центрах; на недвижимость, которая находится в городах и сельских поселениях.после развода

Как уже было сказано в главе 1, к недвижимости могут относиться такие объекты, как земельные участки, здания, сооружения, помещения, дома, квартиры, коттеджи.

Чаще всего споры и возникают по поводу помещений, предназначенных для проживания граждан.

Как правило, жилье, в котором проживают граждане во время брака, является единственным жилым помещением, которое есть у них в собственности. Порой супруги длительный промежуток времени собирают денежные средства на его покупку, откладывая с заработной платы, лишая себя каких-то благ (отдыха, покупки чего-либо), и после развода каждый считает, что оно должно принадлежать именно ему. На этой почве могут возникать довольно сложные конфликтные ситуации.

В некоторых случаях разведенные супруги по разным причинам вынуждены даже проживать совместно друг с другом после расторжения брака. Например, граждане после развода могут проживать вместе из-за невозможности размены жилого помещения, когда таким помещением бывает комната в общежитии. Иногда бывшие супруги просто ждут расселения из ветхого или аварийного жилья, чтобы получить более комфортное жилье.

Другое дело, когда жилье, находящееся в общей совместной собственности, бывает не одно. Например, у супругов две квартиры или в квартире, в которой проживают супруги, имеется две комнаты. В данной ситуации поделить жилье уже проще.

Так или иначе дела о разделе помещений, предназначенных для проживания, являются очень сложными, запутанными, и порой их рассмотрение в судах длится долгое время. Поэтому вопросу об их разделе следует уделить особое внимание.

Само жилое помещение, которое приобретается в браке, оформляется в основном на имя одного из супругов. Многие при разделе имущества оперируют этим фактом, полагая, что на кого имущество зарегистрировано, тот и является его собственником. На деле это совсем не так. Здесь установление собственника квартиры или дома происходит только после выяснения таких главных фактов, как:

– время приобретения жилого помещения;

– основания его приобретения;

– источники его приобретения.

Иными словами, нужно точно установить, как и когда такое помещение приобреталось.

К основаниям приобретения прав собственности на жилое помещение относят:

– договор купли-продажи;

– свидетельство о приватизации жилого помещения;

– договор дарения;

– платежный документ о внесении членом жилищно-строительного кооператива полного паевого взноса за квартиру;

– договор мены;

– свидетельство о наследстве;

– свидетельство о государственной регистрации на вновь создаваемое недвижимое имущество;

– решение суда о признании права собственности;

– и другие основания.

Время приобретения жилого помещения тоже играет важную роль. Так, если квартира или дом приобретались в браке, то они будут считаться общим совместно нажитым имуществом супругов, и, соответственно, будут делиться между супругами в равных частях (полдома будет принадлежать мужу, полдома – жене).

после разводаПри невозможности такого раздела квартира или дом могут достаться одному супругу, который будет обязан выплатить половину стоимости от полученного жилья другому супругу, либо, при наличии достаточного количества другого имущества, раздел может быть произведен так: квартира стоимостью 2000000 рублей достается мужу, другое имущество на сумму 1900000 достается жене. Муж в данном случае должен будет выплатить жене разницу в размере 100000 рублей.

Все эти правила раздела имущества применяются только в том случае, если между супругами не заключен брачный договор или соглашение о разделе имущества, в которых могут быть установлены другие условия.

Если во время приобретения жилого помещения супруги еще не состояли в браке, то данное имущество будет являться личной собственностью того супруга, который на себя его зарегистрировал. Это означает, что делиться такое имущество между супругами по закону не может. Другое дело, если супруг сам изъявил желание передать квартиру или дом, находящиеся в его личной собственности (в качестве добрачного имущества), в общее совместно нажитое имущество, иначе говоря, решил сделать другого супруга своим сособственником. В этом случае имущество будет делиться пополам, т.к. оно приобрело новый правовой статус – стало общим. Следует напомнить, что документом, которым может быть присоединено личное добрачное имущество одного из супругов, является брачный договор. Только на его основании и при наличии вышеупомянутого условия один супруг может претендовать на имущество, приобретенное до брака другим супругом.

Что касается оснований приобретения жилого помещения (чаще всего это договор купли-продажи), которые принимаются во внимание при разделе имущества, то здесь проще всего поделить недвижимость, если она была приобретена на общие денежные средства супругов. Жилое помещение согласно закону делится на равные части независимо от того, кто по этому договору является собственником. Другое дело, когда жилое помещение было приобретено на общие средства супругов с добавлением к ним еще и личных средств каждого супруга. В таком случае при разделе необходимо, прежде всего, выяснить, сколько было вложено личных средств, а уже потом производить раздел общего имущества.

В качестве примера можно привести следующую ситуацию: супруги, зарегистрировав брак, на первое время купили себе небольшой дом стоимостью 800000 рублей. По прошествии небольшого промежутка времени муж получил наследство в виде дома стоимостью 600000 рублей. Полученный по наследству дом муж продал и на полученные деньги сделал капитальный ремонт того дома, который принадлежал ему на праве общей собственности. Через три года после этого супруги решили расстаться и разделить накопленное ими имущество. Принадлежащий им дом на праве общей совместно нажитой собственности им оценили в 1400000 рублей. В данном случае дом с большой долей вероятности должен будет достаться мужу, так как последний имеет в нем не только часть общего имущества, которая составляет половину этой недвижимости (т.е. 400000 рублей), но и в этот дом вложено его личное имущество (в денежном выражении оно составляет 600000 рублей). То есть при продаже дома муж должен был бы получить сумму в размере 1000000 рублей, а жена только 400000 рублей. Конечно, в данном случае при передаче дома в собственность мужу последний должен будет выплатить жене 400000 рублей, которые составляли половину общего имущества до внесения мужем своих личных средств на его ремонт.

Бывают случаи, когда супруги еще до развода и раздела имущества перестают жить вместе в купленной во время брака квартире. Например, жена остается в квартире, а муж уходит к сожительнице. Некоторые полагают, что такие обстоятельства порождают какие-то правовые последствия, что если один из супругов не живет в квартире, то у него пропадают на нее права. Это совсем не так. Если супруг отсутствовал менее трех лет, то при разделе совместно нажитого имущества он вправе претендовать на него так же, как и супруга.

Еще одним основанием приобретения жилого помещения, которое принимается во внимание при распределении жилой недвижимости между супругами, является приватизация. Правом на приватизацию занимаемого жилого помещения, являющегося собственностью государства, обладает каждый гражданин.

Особенность же приобретения права собственности на жилое помещение путем приватизации в том, что здесь происходит бесплатная передача прав на жилой дом или квартиру от государственных или муниципальных органов в “руки” граждан, которые проживают в домах государственного или муниципального жилого фонда. Здесь средства из семейного бюджета на приобретение жилья не тратятся, и, соответственно, эта сделка безвозмездная.

Причем приватизация того или иного жилого помещения производится на всех лиц, живущих в нем, в том числе и несовершеннолетних детей. Данные лица приобретают равные права на это помещение, которое становится их общей собственностью, на которую они могут установить долевой или совместный режим. При установлении долевого режима, владение и пользование жилым помещением осуществляется по обоюдному согласию всех собственников. При возникновении разногласий стороны договора приватизации могут обратиться в суд.

Если до вступления в брак супруги не живут вместе, приватизация будет производиться будущим супругом на тех членов семьи, кто проживает в приватизируемом жилом помещении. Такая квартира или ее часть (если в приватизации участвовали другие члены семьи) при разделе имущества делиться между супругами не будет, так как она будет являться личной собственностью того супруга, который ее приватизировал.

В случае приватизации дома или квартиры супругами в браке жилое помещение будет считаться их общей собственностью и будет делиться при разделе имущества по правилам, которые применяются при разделе общего имущества.

Если в жилом помещении, полученном путем приватизации, проживают дети, то его раздел должен происходить с согласия органов опеки и попечительства. Согласие органов опеки и попечительства также необходимо и при разделе жилого помещения, в приватизации которого участвовали несовершеннолетние дети, которые имеют свою долю в нем. Такое согласие требуется даже в том случае, когда дети, являющиеся участниками приватизации, не проживают в квартире, доме. Так, например, на супругов и их несовершеннолетнего ребенка была приватизирована квартира в равных долях. В данной квартире проживает только муж, а жена с ребенком живут у родителей жены. Супруги в связи с разводом решили поделить общее имущество, в которое входит и приватизированная квартира. При распределении имущества им необходимо будет получить на это предварительное согласие у органов опеки и попечительства и только после этого делить квартиру на три части.после развода

На основании договора дарения может быть приобретено право собственности на жилое помещение. При разделе имущества оно имеет ключевое значение, так как здесь решается вопрос, кому из супругов по договору дарения перешла квартира или дом.

Если в договоре дарения указан один супруг, то он и будет являться собственником этого жилого помещения. Соответственно, раздел этого имущества производиться не будет.

Если же в договоре дарения указаны оба супруга, то жилое помещение становится их общей собственностью, и при разделе имущества они будут иметь равные права в отношении делимой квартиры или дома.

Еще одним основанием для приобретения права собственности на жилое помещение является внесение членом жилищно-строительного кооператива полного паевого взноса за квартиру.

Приобретение права собственности на квартиру в жилищно-строительном кооперативе происходит с момента внесения его членом всей суммы паевого взноса, после чего последнему выдается справка с подписями председателя кооператива и главного бухгалтера ЖСК, на основании которой в регистрационном отделе производится соответствующая запись и выдается свидетельство о собственности.

Но при определении права собственности и разделе этой квартиры между супругами важны не вышеперечисленные документы, а то, чьи денежные средства пошли на внесение паевого взноса.

Чаще всего семья, вселившаяся в новую квартиру, выплачивает паевые взносы в течение длительного промежутка времени и деньги, которые идут на уплату пая, берутся из общих семейных денежных средств. Приобретенная квартира в таких случаях будет являться общей собственностью супругов, независимо от того, кто был официально членом кооператива и на чье имя было оформлено имущество при государственной регистрации.

Такое положение вещей объясняется тем, что пай, который выплачивался в период брака, является совместной собственностью супругов. Здесь большое значение будет иметь прежде всего то, что пай должен состоять из личных средств супругов и выплачиваться в момент существования брачных отношений. При наличии этих двух условий квартира будет считаться общей собственностью супругов даже в том случае, если свидетельство о праве собственности будет получено уже после расторжения брака.

Следует отметить, что другие члены семьи не вправе претендовать на кооперативную квартиру как на общую собственность. Членам семьи может перейти право собственности на нее только по наследству или в дар.

Раздел имущества в виде жилого помещения в большинстве случаях происходит в судах. Согласно ст. 38 СК РФ, суд при рассмотрении таких дел может:

– произвести раздел квартиры (дома) в натуре, то есть путем выделения каждому из супругов изолированной комнаты (доли). В таком случае поделенная квартира переходит в долевой режим.

Но в таком делении имущества суд может и отказать, если:

а) раздел квартиры в натуре может привести к ухудшению состояния жилища;

б) при пользовании поделенной квартирой в натуре будут возникать неудобства у той или иной стороны;

– квартиру, нажитую в браке, присудить одному из супругов, обязав последнего:

а) выплатить другому супругу компенсацию, соразмерную половине доли делимой квартиры;

б) выделить другому супругу имущество, которое бы соответствовало стоимости половине доли делимой квартиры.

Следует отметить, что такие ситуации, когда квартира присуждается только одному из супругов, бывают крайне редко. Так как суды при принятии решения руководствуются прежде всего Конституцией РФ, в которой четко указано, что никто не может быть лишен права собственности на жилище, они могут:

– признать имущество, которое было нажито каждым из супругов во время их раздельного проживания, при фактически прекратившихся семейных отношениях собственностью каждого из них. Такие решения суд выносит достаточно редко. В данной ситуации супругам следует еще при подаче заявления в суд о разделе имущества обеспечить себе доказательственную базу, которая бы подтверждала раздельное проживание (свидетельские показания, справка из ЖКО и др.);

– отступить от принципа равенства при делении совместно нажитого имущества и присудить одному из супругов больше имущества, чем другому супругу. Такое решение судом принимается на основании ранее подписанного супругами договора либо на основании закона.

Так, если супруги указали в договоре, что мужу при разделе имущества будет принадлежать машина, а жене – комната, то суд так и поделит имущество, если, конечно, условия такого договора не ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.

При принятии решения о делении имущества согласно закону, когда отсутствует брачный контракт (соглашение), суд при неравномерном разделении долей между супругами исходит прежде всего из интересов несовершеннолетних детей или из интересов одного из супругов. В последнем случае речь идет о случаях, когда другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (например, проигрывал в казино).

Автор – Алимова Наталья Александровна – адвокат, специалист по гражданскому, семейному и трудовому праву.